부동산 가격 상승을 평가할 때는 단순히 원화 명목가격만 보면 안 됩니다. 같은 기간 환율, 금값, 원자재 가격, 건설비가 얼마나 올랐는지를 함께 비교해야 합니다.
2010년 대비 한국 명목 주택가격지수는 약 43.7% 상승했습니다.
그러나 같은 기간 원/달러 환율을 1,155.7원에서 1,525원으로 보면 환율은 약 32.0% 상승했습니다. 이 환율 변화를 반영해 한국 주택가격을 달러 기준으로 환산하면 상승률은 약 8.9% 수준으로 줄어듭니다.
반면 같은 기간 금값은 훨씬 크게 올랐습니다. 2010년 평균 금값은 온스당 약 1,224달러였지만, 2026년 기준 금값은 온스당 약 4,460달러대입니다. 달러 기준으로 약 264% 상승했고, 환율까지 반영한 원화 기준으로는 약 381% 상승한 셈입니다.
구리도 마찬가지입니다. 2010년 평균 구리 가격은 톤당 약 7,538달러였지만, 2026년 3월 기준 약 12,529달러입니다. 달러 기준으로 약 66% 상승했고, 원화 기준으로는 약 119% 상승했습니다. 원유 역시 2010년 약 79달러 수준에서 2026년 5월 약 98달러 수준으로 올라, 원화 기준으로는 약 62% 상승했습니다.
건설비도 크게 올랐습니다. 국내 건설공사비지수는 2020년을 100으로 놓았을 때 2026년 2월 133.69까지 상승했습니다. 불과 6년 정도의 기간 동안 건설공사비가 약 34% 오른 것입니다. 여기에 서울 주요 정비사업에서는 평당 공사비 1,000만 원을 넘는 사례가 이미 흔해지고 있습니다. 즉 새 아파트를 다시 짓는 비용 자체가 과거와 완전히 달라졌습니다.
이 비교를 보면 부동산만 비정상적으로 오른 것이 아닙니다. 금, 구리, 원유, 건설비, 환율 모두 크게 올랐습니다. 특히 한국 부동산은 원화 명목으로 보면 43.7% 오른 것처럼 보이지만, 환율을 반영한 달러 기준으로 보면 상승률이 약 8.9%에 불과합니다. 더불어 원자재, 인건비 상승은 덤이죠.
따라서 “부동산만 비정상적으로 폭등했다”는 해석은 충분하지 않습니다. 더 정확히는 원화 가치가 폭락했고, 실물자산과 원자재 가격이 인건비가 전반적으로 상승되었으며, 그 결과 부동산 가격도 원화 기준으로 상승했다고 보는 것이 합리적입니다.
가격 상승의 원인을 전부 투기나 비정상적 거품으로만 설명하는 것은 환율, 화폐가치, 원자재, 건설비 상승을 무시한 이야기 입니다.
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