이번 정부 정책의 의도를 보자면 다음과 같은데요,
1. 고가 주택에 대한 매수 수요 억제
2. 다주택자 매물의 출하 압박
3. 무주택자 -> 실거주 1주택자로의 전환
우선 1번부터 보면, 24~25년 사이의 급격한 급등 현상은 초고가~고가 아파트가 주도하고 있었는데,
시장을 그대로 놔두면 그 아래 가격대의 아파트들이 급속도로 키맞추기를 시작하며 역대급 불장이 일어날 상황이었습니다.
그래서 역대급 토허제와 대출 규제로 일단 거래 자체를 마비시켜놓은 다음,
2번과 3번을 실행하여 무주택 실수요 위주의 제한적인 시장을 만든 것이죠.
실제로 여기까지는 정책 의도대로 잘 왔다고 봅니다.
20억 이상의 고가 아파트 가격은 25년도 가격에서 거의 오르지 않았고,
15억 이하 아파트들의 거래는 비교적 활발하게 이루어지며 다주택자에서 무주택자로의 손바뀜이 일어났죠.
물론 결과적으로 중저가 아파트들의 가격이 올랐지만, 이러한 키맞추기는 상단(고가 아파트 가격)이 떨어지지 않는 한 필연적으로 일어날 수밖에 없는 것인데,
저는 정부가 이 “필연적인 상승”의 속도를 얼마나 억제하며 많은 손바뀜을 만들어낼 것인가가 관건이었다고 봤습니다.
저는 특히 실수요가 몰렸던 신길/상도/광명 등 서울 서남부, 하남/수지/광교 등 경기 동남부 가격을 계속 트래킹하고 있었는데요,
매물 거둠&급등 현상이 일어나지 않고 꾸준한 거래가 계속된 덕분에,
상급지와의 갭이 크게 벌어져 있어서 상승 압력이 높았던 상황 속에서도 매월 3~5천만원 미만의 상승률로 선방했다는 점에서
속도를 억제하며 최대한 많은 손바뀜을 만든다는 목표를 잘 달성했다고 봅니다.
만약 이번 규제가 없었다면, 해당 지역을 매수한 무주택자들은 으례 그랬듯이 불장 속에서 계좌를 감추는 집주인들 사이를 뛰어다니며 훨씬 비싸게 패닉바잉해야 했을 거예요.
이렇게 무주택자들 중에서 집 살 형편이 되는 사람들은 다 사게 만들었고(= 1차 주거 안정화),
형편이 안 되는 사람들은 어차피 임대해서 살아야 하기에, 이제 임대 수요를 위한 2차 주거 안정화를 해야 하는 단계인데...
지금은 이제 10억대부터 20억대까지 거의 틈 없이 키맞추기가 끝난 상황이고,
전월세 매물이 줄어든 건 너무나 당연한 수순이기에 정부도 예상했을 거라고 봅니다.
전월세 호가는 제가 사는 성동구만 트래킹하고 있는데,
놀랍게도 23년도 이후부터 최근까지 시세(준신축 기준 59 7-8억, 84 9-10억)가 거의 비슷하게 유지되고 있었습니다.
그래서 이번 1주년 기자회견때 “그렇게 많이 안 올랐다”라는 대통령 말씀도 저는 맞다고 생각했구요.
다만 6월 들어서는 확실히 호가가 1~2억 가량 급등하기 시작했는데, 아직 급등한 호가에 대해서는 유의미한 거래가 이루어지고 있진 않은 것 같습니다.
만약 이 급등한 시세대로 전월세 거래가 이루어지며 지속적인 상승이 일어난다면, 이미 키맞추기가 끝나 있는 서울 집값까지 밀어올릴수 있기 때문에
정부에서 이 부분에 대한 대책을 어떻게 내놓을지가 관건이 될 것 같습니다.
제 생각에는, 이번에는 정책의 타겟이 임대 수요층이기 때문에
같은 지역 내에서 아파텔 등 비아파트쪽으로 임대 수요를 유도하는 정책이 있지 않을까 예상하는데요,
자산으로 매수하기에는 꺼려지지만, 살기에는 그닥 나쁘지 않으니까요.
만약 그런 방향으로 간다면, 개인적으로는 서울 내 기축 비아파트에 대해서는 다주택 규제를 풀어주는 것도 좋은 방법이지 않을까 싶습니다.
결론적으로 저는 현재까지의 정책은 의도에 맞게 효과을 발휘했다고 보고,
남은 과제를 앞으로 어떻게 해결할지 지켜봐야겠다는 생각입니다.